Weisung des Regierungsrates

an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte

(Übergangsweisung 1996)

(vom 7. Februar 1996) FN1

Der Regierungsrat,

gestützt auf §§ 20 Abs. 2 und 34 Abs. 2 des Steuergesetzes,

beschliesst:

I. Die Steuerbehörden werden gestützt auf den Entscheid des Verwaltungsgerichtes vom 19. Dezember 1995 (SB.95.00025) und den Erläuterungsbeschluss vom 11. Januar 1996 (EG.96.00001) angewiesen, bei allen offenen Einschätzungen ab Steuerjahr 1993 die Festsetzung der Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte von Liegenschaften auf der Grundlage der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 8. September 1982 (Weisung 1982) FN2 sowie der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Erhöhung der Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte von Liegenschaften vom 27. April 1988 (Weisung 1988) FN3 vorzunehmen, wobei jedoch folgende Änderungen zu berücksichtigen sind:

1. Vermögenssteuerwerte

a) Unbebautes Land, Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum

Die sich aufgrund der Weisungen 1982 und 1988 ergebenden Vermögenssteuerwerte sind zu erhöhen

- für unüberbautes Land und Einfamilienhäuser um 100% und

- für Stockwerkeigentum um 50%.

Von der Erhöhung ausgenommen sind

- die Vermögenssteuerwerte von vermieteten Einfamilienhäusern und

- die Vermögenssteuerwerte von Stockwerkeigentum,

die im Steuerjahr 1991 oder später erstmals bewertet oder gestützt auf Ziffern 63-66 der Weisung 1982 einer ausserordentlichen Neubewertung unterzogen wurden; diesfalls ist ausschliesslich die Weisung 1982 massgebend.

b) Mehrfamilien- und Geschäftshäuser

Mehrfamilien- und Geschäftshäuser sind zum Ertragswert zu bewerten.

Der Ertragswert ist nach den Ziffern 26, 27 und 37 der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 10. Juni 1992 (Weisung 1992) zu ermitteln.

Für die Bewertung massgebend ist der für die Einkommenseinschätzung 1993 massgebliche Bruttoertrag, für Neubewertungen in späteren Steuerjahren der Bruttoertrag der Liegenschaft im Zeitpunkt der Neubewertung.

Eine ausserordentliche Neubewertung der Liegenschaften erfolgt in sinngemässer Anwendung der Ziffern 63-66 der Weisung 1982.

c) Industrielle oder gewerbliche Liegenschaften

Die Vermögenssteuerwerte von industriellen oder gewerblichen Liegenschaften sind nach den Ziffern 11 und 38-49 der Weisung 1992 und den im Anhang zu dieser Weisung festgesetzten Landwerten zu ermitteln.

Die Altersentwertung ist in der Regel bis zum Kalenderjahr 1993 bzw. bis zu dem Jahr zu berechnen, in dem eine Neubewertung oder eine ausserordentliche Neubewertung im Sinn der Ziffern 63-66 der Weisung 1982 vorzunehmen ist.

2. Eigenmietwerte

a) Einfamilienhäuser

Die sich aufgrund der Weisungen 1982 und 1988 ergebenden Eigenmietwerte von Einfamilienhäusern sind in den Regionen gemäss Ziffer 40 der Weisung 1982 wie folgt zu erhöhen:

- in den Regionen A-C um 15%

- in der Region D um 25%

- in der Region E um 30%

b) Stockwerkeigentum

Die sich aufgrund der Weisungen 1982 und 1988 ergebenden Eigenmietwerte von Stockwerkeigentum sind im ganzen Kanton um 15% zu erhöhen.

Von der Erhöhung ausgenommen sind die Eigenmietwerte von Stockwerkeigentum, die in Anwendung der Weisung 1982 im Steuerjahr 1991 oder später nach der Vergleichsmethode neu bewertet wurden; diesfalls ist ausschliesslich die Weisung 1982 massgebend.

c) Selbstbewohnte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

Die Eigenmietwerte von selbstgenutzten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ohne Stockwerkeigentum) sind nach den Ziffern 54-57 der Weisung 1992 festzulegen; vorbehalten bleibt ein allfälliger Unternutzungsabzug gemäss Ziffer 44 der Weisung 1982.

3. Ergänzende Bestimmungen

Gestützt auf den Entscheid des Verwaltungsgerichtes vom 31. Oktober 1995 (SB.94.00047; ZStP 1995, 305 ff.) ist zudem darauf zu achten, dass

- der Eigenmiet- und Vermögenssteuerwert der Liegenschaft im Einzelfall 90% des tatsächlich erzielbaren Mietzinses bzw. des tatsächlich erzielbaren Verkaufserlöses im Zeitpunkt der Bewertung nicht übersteigen,

- der Eigenmiet- und Vermögenssteuerwert der Liegenschaft in der Regel im Einzelfall 60% des tatsächlich erzielbaren Mietzinses bzw. des tatsächlich erzielbaren Verkaufserlöses im Zeitpunkt der Bewertung nicht unterschreiten

darf.

II. Diese Weisung tritt ab sofort in Kraft und findet Anwendung auf alle offenen Einschätzungen ab Steuerjahr 1993.

III. Veröffentlichung im Amtsblatt und in der Gesetzessammlung.

__________
FN1 OS 53, 347.
FN2 Der Wortlaut der Weisung 1982 (alt 631.55, OS 48, 538) ist im Anschluss an die Übergangsweisung 1996 aufgeführt.
FN3 Der Wortlaut der Weisung 1988 (alt 631.551, OS 50, 418) ist im Anschluss an die Weisung 1982 aufgeführt.

Weisung des Regierungsrates

an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte

(Weisung 1982, OS 48, 538)

(vom 8. September 1982)

Der Regierungsrat,

gestützt auf §§ 20 Abs. 2 und 34 Abs. 2 des Steuergesetzes,

beschliesst:

Die Steuerbehörden werden angewiesen, die Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte von Liegenschaften nach Massgabe der folgenden Vorschriften festzusetzen.

I. Vermögenssteuerwerte

A. Landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich beworbene Liegenschaften und Grundstücke

1
Landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich beworbene Liegenschaften werden mit Einschluss der erforderlichen Gebäude zum Ertragswert bewertet.

2
Als landwirtschaftlich beworbene Liegenschaften gelten ausser den bäuerlichen Heimwesen gemäss Art. 620 ZGB insbesondere Kleinheimwesen sowie Liegenschaften mit den erforderlichen Gebäuden, die Baumschulen, Blumengärtnereien, Gemüsegärtnereien oder Hühnerfarmen dienen. Auch einzelne land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke im Sinne von Art. 617 Abs. 2 ZGB werden zum Ertragswert bewertet.

3
Korporationsanteile gelten nicht als Liegenschaften, sondern als bewegliches Vermögen.

4
Als Grundlage für die Schätzung des Ertragswertes von landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften dient der durchschnittliche Reinertrag, den die Liegenschaften in mehreren dem massgebenden Bewertungsstichtag vorangegangenen Jahren abgeworfen haben.

5
Der Ertragswert wird im wesentlichen von folgenden Faktoren beeinflusst: Bodenqualität, Arrondierungsverhältnisse, Oberflächengestaltung, Verkehrslage, Zustand und Einrichtung der Gebäude, Bodennutzungssystem, Betriebsgrösse.

6
Der Ertragswert der Waldungen hängt ab von den Boden- und Zuwachsverhältnissen, den Transport- und Rüstkosten des Holzes und der Art der Holzbestände.

7
Die Schätzung des Ertragswertes landwirtschaftlicher Liegenschaften erfolgt nach den im Beschluss des Bundesrates über die Schätzung landwirtschaftlicher Heimwesen und Liegenschaften (Eidgenössisches Schätzungsreglement) enthaltenen Normen. Bei der Bewertung von anderen zum Ertragswert zu bewertenden Liegenschaften sind diese Normen sinngemäss anwendbar.

B. Unüberbautes Land

8
Bauland, das landwirtschaftlich beworben wird, ist nach den Ziffern 1-7 zu bewerten. Das gilt sowohl für Wohnbauland als auch für Industriebauland. Eine Bewertung zum Verkehrswert greift nur Platz, wenn feststeht, dass das Land unmittelbar vor der Überbauung steht, wie z. B. wenn bisher landwirtschaftlich beworbenes Bauland veräussert wird und der neue Eigentümer der Gemeinde ein Gesuch um Baubewilligung einreicht.

9
Der Verkehrswert von Bauland richtet sich im allgemeinen nach den örtlichen Verhältnissen (Grösse, Entwicklungsfähigkeit der Gemeinde, Verkehrsverhältnisse) und im besonderen nach der Lage der Liegenschaft, ihrer Überbauungsmöglichkeit, dem Ausbau der Zufahrten, des Wasserleitungs-, Kanalisations- und Energieversorgungsnetzes usw. Der Landwert wird in der Regel durch Vergleich mit den in der betreffenden Zone in den letzten fünf Jahren für unüberbautes erschlossenes Land bezahlten Kaufpreis bestimmt (Zonenpreis). Extreme Preise (Höchst- und Tiefstpreise) fallen ausser Betracht. Der Verkehrswert von unerschlossenem Bauland (Rohbauland) wird in analoger Weise durch Vergleich mit für unerschlossenes Bauland bezahlten Kaufpreisen bestimmt.

10
Können auf dem zu bewertenden Land nur industrielle oder gewerbliche Bauten errichtet werden, so sind zum Vergleich nur die in der betreffenden Zone in den letzten Jahren für Industrieland bezahlten Preise zu berücksichtigen.

11
Kiesland, welches ausgebeutet wird oder zur unmittelbaren Ausbeutung erworben wurde, wird bis zur Wiederherstellung der landwirtschaftlichen Nutzung zum Verkehrswert besteuert. Als Verkehrswert ist massgebend der Preis, der im betreffenden Gebiet für unausgebeutetes bzw. teilweise oder ganz ausgebeutetes Kiesland bezahlt wird.

12
Anderes unüberbautes, auf längere Sicht nicht landwirtschaftlich beworbenes Land, wie Lagerplätze, Campingplätze u. a. m., wird zum Verkehrswert besteuert. Bei der Bewertung sind die Ziffern 9 und 10 sinngemäss anwendbar.

C. Grenzfälle
13
Ist fraglich, ob eine Landparzelle als landwirtschaftlich beworben betrachtet werden kann, z. B. bei Restgrundstücken aus dem früheren Landwirtschaftsbetrieb des Pflichtigen, bei über einen angemessenen Umschwung von Wohnhäusern, insbesondere von Einfamilienhäusern und Ferienhäusern hinausgehenden Landflächen grösseren Ausmasses, Parkanlagen, ausgeschiedenen Gartenparzellen (Pünten) und landwirtschaftlichen Charakter aufweisenden Landreserven von Industrie- und Gewerbebetrieben, so wird auf Begehren des Steuerpflichtigen die Bewertung zum Ertragswert vorgenommen, sofern dieser nach Orientierung über die Vermögensnachbesteuerung durch unterschriftliche Protokollerklärung die Bewertung und für den Fall der Veräusserung, Überbauung oder Belastung mit Eigentumsbeschränkungen auch die Vermögensnachbesteuerung anerkennt.

D. Industrielle oder gewerbliche Liegenschaften

1. Allgemeine Grundsätze
14
Als industriell oder gewerblich gelten unter Einschluss von Lagerhäusern diejenigen Liegenschaften, welche ausschliesslich einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen und deren Wert durch diese Nutzungsart bestimmt wird.

15
Der Verkehrswert industrieller oder gewerblicher Liegenschaften entspricht in der Regel der Summe von Land- und Bauwert.

16
Unterste Grenze des Verkehrswertes bildet der Verkehrswert des Landes.

17
Gehört Industriegelände (Lagerplätze, Werkplätze, Werkhöfe) zu industriellen Anlagen, so ist es zusammen mit diesen zu bewerten.

18
Unüberbautes Industriegelände landwirtschaftlichen Charakters, dessen gegenwärtige Verwendung lediglich provisorischen Charakter hat, ist nach den für landwirtschaftliches Land geltenden Grundsätzen zu bewerten.

2. Bauwert

19
Der Bauwert wird in der Regel aufgrund des von der Gebäudeversicherung festgelegten Basiswertes ermittelt. Dabei gelten folgende Ansätze:

3. Neu hinzugekommene Gebäudeteile

21
Als Grundlage für die Berechnung des massgebenden Bauwertes von neu hinzugekommenen Gebäudeteilen (Anbauten, Aufbauten usw.) dient die Erhöhung des von der Gebäudeversicherung geschätzten Basiswertes. Dem geringeren Alter solcher Gebäudeteile wird durch Anwendung des entsprechenden prozentualen Ansatzes Rechnung getragen.

4. Einschlag auf Gebäuden und Industrieland

22
Auf der Summe des steuerlich massgebenden Bauwertes und des Industrielandes ist bei Flächen von über 10 000 m FN2 oder Bauwerten von über 2 Millionen Franken für die Gesamtbewertung je nach Grösse ein Einschlag von bis zu 25% zu gewähren.

23
Bei Landflächen von über 50 000 m FN2 oder steuerlichen Bauwerten von über 10 Millionen Franken kann der Einschlag bis auf 50% erhöht werden.

24
Auf der zum Ertragswert bewerteten Landreserve wird kein Einschlag gewährt.

5. Landwert als unterste Bewertungsgrenze

25
Anlässlich jeder Neubewertung von industriellen und gewerblichen Liegenschaften muss geprüft werden, ob die sich ergebende Bewertung noch über dem Verkehrswert des betreffenden Werkareals als unüberbautes Land liegt. Zum Zwecke der Prüfung ist der für die Überbauung gewährte Einschlag von 25% auf dem Landwert wegzulassen. Der Einschlag für die Gesamtbewertung auf dem Land allein dagegen ist abzuziehen.

26
Ist der so errechnete Landwert höher als die sich einschliesslich der Gebäude ergebende Bewertung, so ist dieser Landwert massgebend.

6. Bürohäuser und Arbeiterwohnhäuser

27
Bürohäuser und Arbeiterwohnhäuser, welche im Fabrikareal liegen, werden zusammen mit den Fabrikgebäuden nach den für diese geltenden Regeln bewertet. Bilden sie räumlich mit dem Fabrikareal keine Einheit, so findet eine getrennte Bewertung nach den für Wohn- und Geschäftshäuser geltenden Grundsätzen statt.

E. Wohn- und Geschäftshäuser sowie Stockwerkeigentum

1. Grundsatz

28
Der Verkehrswert von Wohn- und Geschäftshäusern sowie von Stockwerkeigentum ist in der Regel nach folgenden Formeln zu berechnen:

- Mehrfamilien- und Geschäftshäuser, Einfamilienhäuser:

1 x (Land- + Bauwert) + 3 x Ertragswert
4

- Eigentumswohnungen:

1 x (Land- + Bauwertanteil) + 3 x Ertragswert
4

2. Landwert

29
Als Landwert gilt der Verkehrswert des Bodens, der unter Berücksichtigung der Überbauung nach den für Bauland geltenden Bestimmungen zu schätzen ist (Ziffer 9).

30
Der Tatsache der vorhandenen Überbauung ist durch einen Einschlag von 25% auf dem errechneten Zonenpreis für unüberbautes Land Rechnung zu tragen. Diese reduzierte Grösse entspricht dem Zonenwert.

31
Für die Bewertung von Stockwerkeigentum wird der Zonenwert des Bodens im Verhältnis der Wertquoten (Art. 712 e ZGB) aufgeteilt.

3. Bauwert
32
Der Bauwert wird aufgrund des von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich festgelegten Basiswertes ermittelt. Dabei gelten folgende Ansätze:

34
Bei Stockwerkeigentum ist zur Berechnung des Bauwertanteiles der Basiswert der Bauten im Verhältnis der Wertquoten (Art. 712 e ZGB) aufzuteilen.

4. Ertragswert

35
Zur Ermittlung des Ertragswertes ist der Ertrag der Liegenschaften zu kapitalisieren, wobei in der Regel folgende Ansätze zu beachten sind, welche auch für Stockwerkeigentum gelten:

37
Die zur Verkehrswertberechnung heranzuziehenden Mietwerte von selbstgenutzten Liegenschaften sind nach den Vorschriften über die Mietwerte von selbstgenutzten Liegenschaften (Ziffern 40 ff.) zu bestimmen; Ziffern 43 und 44 sind jedoch nicht anwendbar.

5. Besondere Verhältnisse

38
Liegen besondere Verhältnisse vor, so bleibt die Festsetzung eines niedrigeren oder höheren Verkehrswertes gegenüber der Berechnung nach Ziffern 28-37 vorbehalten.

39
Der Steuerwert von Liegenschaften, die infolge Subventionierung durch das Gemeinwesen nur zu einem im Grundbuch eingetragenen Höchstwert veräussert werden können, darf diesen grundbuchlich festgelegten Wert nicht übersteigen. Dies gilt jedoch nur so lange, als die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen und damit auch der im Grundbuch eingetragene Höchstwert nicht durch Rückzahlung der Subventionen abgelöst werden können. Sind hiefür keine bestimmten Fristen vorgesehen, so ist davon auszugehen, dass die erwähnten Eigentumsbeschränkungen spätestens nach 20 Jahren abgelöst werden können.

II. Mietwerte von selbstgenutzten Liegenschaften

A. Einfamilienhäuser

40
Die Mietwerte von durch den Steuerpflichtigen und zu seinem Haushalt gehörende Personen benützten Einfamilienhäusern sind aufgrund der von der Gebäudeversicherung festgelegten Neuwert-Basiswerte zu ermitteln. Dasselbe gilt für die Mietwerte von Ferien- und Wochenendhäusern, die nicht an Dritte vermietet werden. Es gelten dabei folgende Ansätze:

Region A:

Erlenbach	Meilen	Zürich	21-31% des Basiswertes
Herrliberg	Rüschlikon	Stadtkreise
Kilchberg	Uitikon	1, 2, 6, 7, 8 und 10
Küsnacht	Zollikon	Zumikon

Adliswil	Kloten	Thalwil	18-28% des Basiswertes
Bassersdorf	Langnau	Uetikon a. S.
Birmensdorf	Männedorf	Unterengstringen
Bonstetten	Maur	Urdorf
Dietikon	Oberengstringen	Wallisellen
Dietlikon	Oberrieden	Wangen
Dübendorf	Opfikon	Weiningen
Egg	Regensdorf	Wettswil a. A.
Fällanden	Schlieren	Zürich
Geroldswil	Schwerzenbach	Stadtkreise
Greifensee	Stäfa	3, 4, 5, 9, 11 und 12
Horgen	Stallikon

Aesch	Gossau	Pfäffikon	15-25% des Basiswertes
Affoltern a. A.	Hedingen	Richterswil
Buchs	Hettlingen	Rümlang
Bülach	Hombrechtikon	Seegräben
Dachsen	Illnau-Effretikon	Seuzach
Dällikon	Laufen-Uhwiesen	Uster
Dielsdorf	Lindau	Volketswil
Elsau	Mönchaltorf	Wädenswil
Fehraltorf	Neftenbach	Wetzikon
Feuerthalen	Oetwil a. d. L.	Wiesendangen
Flurlingen	Oetwil a. S.	Winterthur

Adlikon	Dänikon	Hirzel	12-22% des Basiswertes
Aeugst a. A.	Dinhard	Hittnau
Andelfingen	Dorf	Hochfelden
Bachenbülach	Dürnten	Höri
Bäretswil	Eglisau	Hüntwangen
Bauma	Elgg	Hüttikon
Benken	Embrach	Humlikon
Berg a. I.	Flaach	Kappel a. A.
Boppelsen	Glattfelden	Kleinandelfingen
Brütten	Grüningen	Knonau
Bubikon	Hausen a. A.	Kyburg
Buch a. I.	Henggart	Lufingen
Dägerlen	Hinwil	Marthalen

Maschwanden	Ottenbach	Steinmaur	12-22% des Basiswertes
Mettmenstetten	Pfungen	Trüllikon
Neerach	Rafz	Truttikon
Niederglatt	Regensberg	Turbenthal
Niederhasli	Rheinau	Unterstammheim
Niederweningen	Rickenbach	Volken
Nürensdorf	Rifferswil	Wald
Oberembrach	Russikon	Waltalingen
Oberglatt	Rüti	Weisslingen
Oberstammheim	Schlatt	Wil
Oberweningen	Schleinikon	Wila
Obfelden	Schöfflisdorf	Winkel
Ossingen	Schönenberg	Zell
Otelfingen	Stadel

Altikon	Freienstein	Thalheim a. d. Th.	9-19% des Basiswertes
Bachs	Hagenbuch	Wasterkingen
Bertschikon	Hofstetten	Weiach
Dättlikon	Hütten	Wildberg
Ellikon a. d. Th.	Rorbas
Fischenthal	Sternenberg

42
In Ausnahmefällen bleibt die Festsetzung von niedrigeren Mietwerten vorbehalten. Als solche fallen unter anderem in Betracht: alte, schlecht unterhaltene Einfamilienhäuser ohne zeitgemässe Einrichtungen und unter Heimatschutz stehende Objekte. Nach Gesamtrenovationen oder bedeutenden Modernisierungen können die Mietwertzuschläge angemessen erhöht werden.

43
Übersteigt bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern der gemäss den Ziffern 40-42 errechnete Eigenmietwert

44
Auf dem gemäss den Ziffern 40-43 errechneten Eigenmietwert ist für die Einkommenssteuer ein angemessener Einschlag zu gewähren, wenn

- der Eigentümer eines Einfamilienhauses wegen Verminderung des Wohnbedürfnisses seiner Familie (Wegzug der Kinder, Tod des einen Ehegatten u. a. m.) nur noch einen Teil seines Eigenheimes tatsächlich nutzt oder

- die ihm zur Verfügung stehenden Wohnräume unter Berücksichtigung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse das Wohnbedürfnis offensichtlich übersteigen, wie dies häufig bei Rentnern der Fall ist.

B. Stockwerkeigentum

45
Die Mietwerte von durch den Steuerpflichtigen und zu seinem Haushalt gehörende Personen benützten Eigentumswohnungen sind in der Regel durch Vergleich mit für ähnliche Objekte erzielten Mietzinsen zu schätzen.

46
Bei der Schätzung sind in erster Linie die bezahlten Mietzinse für im gleichen Gebäude oder in der gleichen Umgebung gelegene, vermietete Eigentumswohnungen zum Vergleich heranzuziehen. Fehlen solche Vergleichsobjekte, sind die Mietwerte durch Vergleich mit im gleichen oder in einem Wohngebiet mit ähnlicher Wohnqualität gelegenen, vermieteten Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen zu schätzen.

47
Unterschieden im Alter und in der Lage der Bauten, der Grösse der Wohnungen und deren Lage innerhalb des Gebäudes sowie im Ausbauund Komfortstandard ist bei der Schätzung angemessen Rechnung zu tragen. Besondere Einrichtungen und Anlagen und Stockwerkunterschiede sind nach den örtlichen Verhältnissen zu bewerten.

48
Von den so ermittelten Ausgangswerten wird ein Einschlag von 30% abgezogen. Dieser Einschlag wird zwecks durchschnittlich gleichmässiger Bemessung der Eigenmietwerte selbstgenutzter Liegenschaften und Wohnungen gewährt; gleichzeitig wird damit geringfügigen Unterschieden zu den Vergleichsobjekten Rechnung getragen.

49
Die Vorschriften der Ziffern 43 und 44 sind sinngemäss auch bei der Festsetzung der Mietwerte von Eigentumswohnungen anwendbar.

50
Für geschäftlich genutztes Stockwerkeigentum finden die Bewertungsregeln für Geschäftsräume Anwendung (Ziffern 57-59).

C. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ohne Stockwerkeigentum

51
Die Mietwerte von durch den Steuerpflichtigen und zu seinem Haushalt gehörende Personen benützten Wohnungen sind durch Vergleich mit für gleiche oder ähnliche Objekte bezahlten Mieten zu ermitteln.

52
Zum Vergleich sind in erster Linie die von Dritten für Wohnungen im gleichen Haus bezahlten Mieten heranzuziehen.

53
Unterschieden in der Wohnungsgrösse und deren Lage innerhalb des Gebäudes sowie im Ausbau- und Komfortstandard ist bei der Schätzung angemessen Rechnung zu tragen. Besondere Einrichtungen und Anlagen und Stockwerkunterschiede sind nach den örtlichen Verhältnissen zu bewerten.

54
Von den so ermittelten Ausgangswerten wird ein Einschlag von 30% abgezogen. Dieser Einschlag wird zwecks durchschnittlich gleichmässiger Bemessung der Eigenmietwerte selbstgenutzter Liegenschaften und Wohnungen gewährt; gleichzeitig wird damit geringfügigen Unterschieden zu den Vergleichsobjekten Rechnung getragen.

55
Die Vorschriften der Ziffern 43 und 44 sind sinngemäss auch bei der Festsetzung der Mietwerte von Wohnungen anwendbar.

56
Für geschäftlich genutzte Räume finden die Bewertungsregeln für Geschäftsräume Anwendung (Ziffern 57-59).

D. Geschäftsräume

57
Der bei eigener Nutzung von Geschäftsräumen anzurechnende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen, den der Steuerpflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten würde.

58
Die zur Berechnung des Verkehrswertes heranzuziehenden Bruttomietwerte sind durch Vergleich mit den Mieterträgen gleichartiger Räume zu ermitteln. Dabei sind die bestehenden Erfahrungszahlen zu berücksichtigen.

Üblich sind folgende Ansätze:

Branche durchschnittlicher Mietwert
in Prozenten des Umsatzes
Bäckereien 4
Metzgereien 3
Lebensmittel-Detailhandel 2-3
Drogerien, Apotheken 3
Autogaragen 2
Alkoholführende Wirtschaften
a) mit überwiegendem Küchenaufwand 7-8
b) mit überwiegendem Getränkeaufwand 9-10
Alkoholfreie Wirtschaften
a) mit überwiegendem Küchenaufwand 8-9
b) mit überwiegendem Getränkeaufwand 10-12

59
Für Räume, welche übungsgemäss nach einem Einheitssatz pro Quadratmeter Nutzfläche (ohne Treppenhäuser und WC) vermietet werden, werden die Mietwerte entsprechend bestimmt.

E. Andere Liegenschaften und Räume

60
Der bei eigener Nutzung von anderen Liegenschaften und Räumen wie ehemaligen, nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Scheunen und Schuppen, freistehenden Garagen, Sport- und Reithallen und dergleichen anzurechnende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen, den der Steuerpflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten würde.

61
Die Mietwerte solcher Liegenschaften und Räume sind unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu schätzen.

III. Neufestsetzung von Vermögenssteuerwerten und Eigenmietwerten

1. Allgemeine Neubewertungen

62
Die Vermögenssteuerwerte und die Eigenmietwerte sind in periodischen Zeitabständen neu festzulegen. Der Regierungsrat setzt den Zeitpunkt fest, auf den eine allgemeine Neubewertung durchzuführen ist.

2. Ausserordentliche Neubewertung einzelner Liegenschaften

63
Eine ausserordentliche Neufestsetzung der steuerlichen Verkehrswerte von Liegenschaften und der Mietwerte von durch den Steuerpflichtigen selbst genutzten Liegenschaften oder Räumlichkeiten erfolgt mit der nächstfolgenden Haupteinschätzung

- nach einer Handänderung von vermieteten oder neuvermieteten Liegenschaften, wenn sich der Bruttoertrag (Mietzins, Eigenmietwert) erheblich ändert,

- nach einer Mutation im Bestand der Liegenschaft, wie z. B. nach Zu- oder Verkauf von Land, nach erheblichen Mehrinvestitionen in Bauten (Neubauten, Erweiterungsbauten oder andere erhebliche wertvermehrende Investitionen), nach Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen,

- nach einer Änderung in der Nutzungsart, wie z. B. nach Umwandlung von Wohnräumen in Geschäfts- oder Büroräume und umgekehrt,

- sofern bisher durch den Steuerpflichtigen selbst genutzter Wohnraum vermietet wird oder umgekehrt.

64
Massgebend für ausserordentliche Neubewertungen sind die bei der vorangegangenen allgemeinen Neubewertung festgelegten Landwerte, der neue Basiswert von Bauten sowie der Jahresertrag der Liegenschaft, ermittelt im Zeitpunkt der Neubewertung. Im übrigen sind die Regeln und Ansätze der Ziffern 1-61 anwendbar.

65
Bei in Bau begriffenen, zum Verkehrswert zu bewertenden Bauten ist der steuerliche Verkehrswert der Liegenschaft zu ermitteln, indem dem Zonenwert des Landes 60% der investierten Baukosten zugeschlagen werden.

66
Wurden an bestehenden Bauten erhebliche wertvermehrende Investitionen vorgenommen und steht der durch die Gebäudeversicherung festzusetzende neue Basiswert noch nicht fest, kann der bisherige steuerliche Verkehrswert der Liegenschaft, bis der neue Basiswert bekannt ist, um 60% der wertvermehrend investierten Mittel erhöht werden.

VI. Inkrafttreten und Übergangsbestimmungen

67
Diese Weisung tritt auf 1. Januar 1983 in Kraft und findet Anwendung auf die Einschätzungen für das Steuerjahr 1983 und die folgenden Steuerjahre.

68
Im Steuerjahr 1983 findet keine allgemeine Neubewertung der Liegenschaften statt. Die gestützt auf die Ziffern 2-48 der Weisung der Finanzdirektion an die Steuerbehörden über die Neueinschätzung von Liegenschaften vom 28. Juli 1978 festgesetzten Vermögenssteuerwerte bleiben bis zur nächsten allgemeinen Neubewertung der Liegenschaften unverändert. Vorbehalten bleibt die Vornahme von ausserordentlichen Neubewertungen nach Massgabe der Ziffern 63 ff.

69

Bei Liegenschaften, deren Vermögenssteuerwert im Steuerjahr 1982 nach Massgabe des Kaufpreises bzw. der Anlagekosten bemessen wurde, ist für das Steuerjahr 1983 eine ausserordentliche Neubewertung vorzunehmen.

70
Die von der Finanzdirektion am 6. März 1979 verlängerte befristete Erhöhungsbeschränkung für Eigenmietwerte von Einfamilienhäusern läuft Ende Steuerjahr 1982 aus. Die Mietwerte von durch den Steuerpflichtigen selbst genutzten Einfamilienhäusern sind daher ab Steuerjahr 1983 - ohne Einschränkung - nach den Vorschriften dieser Weisung festzusetzen.

71
Die bei der im Steuerjahr 1979 durchgeführten allgemeinen Neubewertung ermittelten Mietwerte von durch den Steuerpflichtigen selbst genutzten Eigentumswohnungen berücksichtigen regelmässig einen Einschlag von 15% vom durch Vergleich festgestellten Ausgangswert. Ab Steuerjahr 1983 ist dem seine Eigentumswohnung selbst nutzenden Steuerpflichtigen vom ermittelten reduzierten Eigenmietwert für die Einkommenssteuer ein zusätzlicher Einschlag von 18% zu gewähren.

72
Die Mietwerte von durch den Steuerpflichtigen selbst genutzten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind ab Steuerjahr 1983 nach den Ziffern 51 ff. zu ermitteln.

73
Ziffern 1-48 und 90-92 der Weisung der Finanzdirektion an die Steuerbehörden über die Neueinschätzung von Liegenschaften vom 28. Juli 1978, die Änderung zur genannten Weisung vom 6. März 1979 sowie die Weisung der Finanzdirektion an die Steuerbehörden über die Festsetzung des Mietwertes von grösseren Einfamilienhäusern bei der Neueinschätzung von Liegenschaften vom 18. September 1978 und die Weisung der Finanzdirektion an die Steuerbehörden über die Festsetzung des Mietwertes von Einfamilienhäusern bei Unternutzung vom 18. September 1978 werden aufgehoben. Die aufgehobenen Bestimmungen bleiben anwendbar auf die Einschätzungen für die Steuerjahre bis und mit 1982.

Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Erhöhung der Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte von Liegenschaften

(Weisung 1988, OS 50, 418)

(vom 27. April 1988)

Der Regierungsrat,

gestützt auf §§ 20 Abs. 2 und 34 Abs. 2 des Steuergesetzes,

beschliesst:

I. Die Steuerbehörden werden angewiesen, die gemäss Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom
8. September 1982 festgesetzten Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte wie folgt zu erhöhen:

- Um 25% der Vermögenssteuerwert von unüberbautem Land, industriellen und gewerblichen Liegenschaften, Wohn- und Geschäftshäusern sowie von Stockwerkeigentum,

- um 15% der Eigenmietwert von Einfamilienhäusern, Stockwerkeigentum und von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Von der Erhöhung ausgenommen sind die Steuerwerte von überbauten, vermieteten Liegenschaften sowie die Mietwerte von selbstgenutzten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, sofern im Haupteinschätzungsjahr 1985 oder später eine ausserordentliche Neubewertung stattgefunden hat.

II. Diese Weisung tritt am 1. Januar 1989 in Kraft und findet Anwendung auf die Einschätzungen für das Steuerjahr 1989 und die folgenden Steuerjahre.

III. Veröffentlichung in der Gesetzessammlung.