Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999 (Weisung 1999)

4
Bauland, das landwirtschaftlich beworben wird, ist nach den Ziffern 1–3 zu bewerten. Eine Bewertung zum Verkehrswert gemäss den folgenden Ziffern greift nur Platz, wenn feststeht, dass das Land unmittelbar vor der Überbauung steht, wie z. B. wenn bisher landwirtschaftlich beworbenes Bauland veräussert wird und der neue Eigentümer ein Gesuch um Baubewilligung einreicht.

5
Der Verkehrswert von Bauland richtet sich im Allgemeinen nach den örtlichen Verhältnissen (Grösse, Entwicklungsfähigkeit der Gemeinde, Verkehrsverhältnisse) und im Besonderen nach der Lage der Liegenschaft, ihrer Erschliessung und Überbauungsmöglichkeit usw.

2. Bauland-Kategorien

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Vorbehältlich der Ziffern 16 und 17 wird unüberbautes, nicht landwirtschaftlich beworbenes Land auf Grund der Zonenordnung folgenden Bauland-Kategorien zugeordnet:

– Bauland für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum, d. h. Bauland für Wohnbauten, jedoch ohne solches, auf dem vorwiegend Einfamilienhäuser erstellt werden können,

– Bauland für Einfamilienhäuser, d. h. Bauland, auf dem vorwiegend Einfamilienhäuser erstellt werden können,

– Bauland für Geschäftshäuser, d. h. Bauland, auf dem vorwiegend zur geschäftlichen Nutzung bestimmte Bauten (Geschäftshäuser im Sinne der Ziffer 37) errichtet werden können,

– Bauland für industrielle oder gewerbliche Bauten.

3. Festlegung der steuerlich massgebenden Landwerte

7
Die steuerlich massgebenden Landwerte werden durch Sachverständige, die von der Finanzdirektion beauftragt wurden, ermittelt und sind im Anhang zur Weisung enthalten.

8
Dabei ist unter anderem zu berücksichtigen, dass

– eine ausreichende Zahl von Vergleichshandänderungen in den einzelnen Gemeinden fehlt, weshalb die steuerlich massgebenden Landwerte auf indirektem Weg zu ermitteln sind,

– die festzulegenden Werte, trotz der nachstehenden Differenzierungen, auf eine Vielzahl von Fällen zur Anwendung gelangen, weshalb Zurückhaltung geboten ist.

9
Im Übrigen hängt die Ermittlung der steuerlich massgebenden Landwerte von der Bauland-Kategorie ab.

Bauland für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum

10
Für jede Gemeinde wird eine Preisbandbreite festgelegt.

11
Innerhalb einer Gemeinde werden die Grundstücke bestimmten Lageklassen zugeordnet. Im Rahmen der Preisbandbreite wird für jede Lageklasse der steuerlich massgebende Landwert festgelegt.

12
Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:

– Lage der Gemeinde innerhalb des Kantons,

– Vergleichspreise für unüberbaute und überbaute Grundstücke in der Gemeinde,

– Lage der Grundstücke innerhalb der Gemeinde,

– mittlere Preise für unüberbaute Grundstücke im ganzen Kanton.

Bauland für Einfamilienhäuser

13
Der Landwert beträgt 60% der gemäss Ziffern 10–12 ermittelten Landwerte für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum.

Bauland für Geschäftshäuser

14
Mit einem Zentrum-Peripherie-Modell werden die Gemeinden bestimmten Gemeindetypen zugeteilt. Auf Grund von Vergleichshandänderungen an entsprechendem Bauland werden für die einzelnen Gemeindetypen in der Regel einheitliche Landwerte festgelegt.

Bauland für industrielle und gewerbliche Bauten

15
Es ist gemäss Ziffer 14 vorzugehen.

4. Kiesland

16
Kiesland, welches ausgebeutet wird oder zur unmittelbaren Ausbeutung erworben wurde, wird bis zur Wiederherstellung der landwirtschaftlichen Nutzung zum Verkehrswert besteuert. Als Verkehrswert gilt der Preis, der im betreffenden Gebiet für unausgebeutetes bzw. teilweise oder ganz ausgebeutetes Kiesland bezahlt wird.

5. Anderes unüberbautes, nicht landwirtschaftlich beworbenes Land

17
Anderes unüberbautes, auf längere Sicht nicht landwirtschaftlich beworbenes Land, wie Lagerplätze, Campingplätze usw., wird zum Verkehrswert besteuert. Soweit das Land in der Bauzone liegt, sind die Ziffern 7 ff. sinngemäss anwendbar.

6. Besondere Verhältnisse

18
Liegt im Einzelfall der tatsächliche Landwert wesentlich tiefer als der steuerlich massgebende Wert gemäss den Ziffern 7 ff., wie z. B. bei:

– ausserordentlichen Lärm- oder anderen Immissionen, denen nicht schon bei der Zuteilung zur betreffenden Lageklasse Rechnung getragen wurde,

– entsprechenden privat- oder öffentlichrechtlichen Baubeschränkungen,

so wird, vorbehältlich des Nachweises, eine entsprechende Reduktion vorgenommen.


III. Grenzfälle

19
Ist fraglich, ob eine Landparzelle als landwirtschaftlich beworben betrachtet werden kann, zum Beispiel bei Restgrundstücken aus dem früheren Landwirtschaftsbetrieb des Pflichtigen, bei über einen angemessenen Umschwung von Wohnhäusern, insbesondere von Einfamilienhäusern und Ferienhäusern hinausgehenden Landflächen grösseren Ausmasses, Parkanlagen, ausgeschiedenen Gartenparzellen (Pünten) und landwirtschaftlichen Charakter aufweisenden Landreserven von Industrie- und Gewerbebetrieben, so wird auf Begehren des Pflichtigen die Bewertung zum Ertragswert vorgenommen, sofern dieser nach Orientierung über die Vermögensnachbesteuerung durch unterschriftliche Protokollerklärung die Bewertung und für den Fall der Veräusserung, Überbauung oder Belastung mit Eigentumsbeschränkungen auch die Vermögensnachbesteuerung anerkennt.


IV. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken

1. Allgemeine Grundsätze

20
Der Verkehrswert von Einfamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken ist nach den folgenden Formeln zu berechnen:

Einfamilienhäuser: Landwert + Zeitbauwert

Stockwerkeigentum: Landwertanteil + Zeitbauwertanteil

21
Als Einfamilienhäuser gelten Gebäude, deren Installationen sowie Zugang zu den Räumen eine getrennte Nutzung durch mehr als einen Haushalt ausschliessen. In bestehende Wohneinheiten eingebaute zusätzliche Kleinwohnungen (nicht grösser als 3 Zimmer) gelten nicht als selbständige Haushalte.

22
Für die Bewertung von Stockwerkeigentum werden der Landwert und der Basiswert der Baute im Verhältnis der Wertquoten aufgeteilt (Art. 712e ZGB FN3).

2. Landwert

23
Bei der Bewertung von mit einem Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken überbautem Land ist auszugehen von:

– den Bauland-Kategorien (Bauland für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum bzw. Bauland für Einfamilienhäuser) gemäss Ziffern 10–13,

– den steuerlich massgebenden Werten, wie sie für entsprechendes unüberbautes Land gelten, wobei dem Umstand der Überbauung durch einen Einschlag von 10% Rechnung zu tragen ist.

24
Die Zuordnung zu den Bauland-Kategorien gemäss Ziffern 10–13 erfolgt auf Grund der Art der Baute und nicht wie bei unüberbautem Land nach Massgabe der Zonenordnung.

25
Mit Einfamilienhäusern oder Stockwerkeigentum überbautes Land, das ausserhalb der Bauzone liegt, wird ebenfalls einer bestimmten Lageklasse im Sinne von Ziffern 10–12 zugeordnet.

26
Übersteigt die Landfläche einen angemessenen Umschwung, ist bei der Berechnung des Vermögenssteuerwertes eine vom Basiswert abhängige Grundstücksfläche zu berücksichtigen. Es gelten dabei die nachfolgenden Ansätze:

27
Anrechenbare Grundstücksfläche zum steuerlich massgeblichen Landwert:

Für Einfamilienhäuser:

bis Basiswert Fr. 45 000 effektive Grundstücksfläche,
höchstens jedoch 450 m FN2,

Basiswert zwischen Fr. 45 000 effektive Grundstücksfläche,
und Fr. 90 000 höchstens jedoch: Basiswert geteilt durch 100 = Anzahl m FN2,

Basiswert über Fr. 90 000 effektive Grundstücksfläche,
höchstens jedoch 900 m FN2 zuzüglich 100 m FN2 pro volle Fr. 30 000 Basiswert (oder Bewertung entsprechend den konkreten Verhältnissen).

Für Stockwerkeigentum:

bis Basiswertanteil Fr. 30 000 effektiver Grundstücksflächenanteil, höchstens jedoch 150 m FN2,
Basiswertanteil zwischen effektiver Grundstücksflächenanteil,

Fr. 30 000 und Fr. 60 000 höchstens jedoch: Basiswertanteil
geteilt durch 200 = Anzahl m FN2,

Basiswertanteil effektiver Grundstücksflächenanteil,
über Fr. 60 000 höchstens jedoch 300 m FN2 zuzüglich 100 m FN2 pro volle Fr. 30 000
Basiswertanteil (oder Bewertung entsprechend den konkreten Verhältnissen).

29
Landflächen, welche die gemäss Ziffern 26–28 anrechenbare Grundstücksfläche übersteigen, werden zu Fr. 1 je m FN2 bewertet.

3. Zeitbauwert

30
Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Altersentwertung.

31
Der Neubauwert ist auf 800% des von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich festgelegten Basiswertes festzusetzen.

32
Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 1999. Sie beträgt pro Jahr 1% des Neubauwertes, jedoch höchstens 30%.

33
Als Erstellungsjahr des Gebäudes ist in der Regel das Erstellungsjahr gemäss Gebäudeversicherungsschätzung massgebend. Bei späterer umfassender Totalrenovation ist für die Berechnung der Altersentwertung der Zeitpunkt dieser Investitionen als Erstellungsjahr massgebend.

34
Befinden sich in einem Gebäude gemeinschaftlich genutzte, mehreren Gebäuden dienende Anlagen und Einrichtungen, wie Heizungen, Schutzräume, Autoeinstellplätze usw., so ist der Wert dieser gemeinsamen Anlagen und Einrichtungen auf die beteiligten Bauten aufzuteilen. Der Basiswert von solchen gemeinsamen Anlagen und Einrichtungen ist in den Schätzungsprotokollen der Gebäudeversicherung separat ausgewiesen.

4. Besondere Verhältnisse

35
Auf Verlangen des Steuerpflichtigen können bei der Berechnung des Verkehrswertes von Einfamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken, vorbehältlich des entsprechenden Nachweises, folgende Korrekturen vorgenommen werden:

– beim Landwert, soweit sich dieser bei einer Veräusserung nicht in einem entsprechenden Erlös niederschlagen würde und diesem Umstand nicht schon durch Anwendung der Ziffern 18, 19, 26–29 Rechnung getragen wurde,

– beim Zeitbauwert, wenn dieser wesentlich durch Elemente erhöht wird, die sich bei einer Veräusserung nicht in einem entsprechenden Erlös niederschlagen würden.


V. Mehrfamilien- und Geschäftshäuser

1. Allgemeine Grundsätze

36
Mehrfamilien- und Geschäftshäuser sowie Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken sind zum Ertragswert zu bewerten.

37
Als Geschäftshäuser gelten Liegenschaften, deren Ertrag überwiegend durch die geschäftliche Nutzung bestimmt wird (Bank-, Büro- und Ladengebäude mit kleinem Wohnanteil usw.).

2. Ertragswert

Ertragswert von Mehrfamilienhäusern

38
Zur Ermittlung des Ertragswertes von Mehrfamilienhäusern ist der Ertrag der Liegenschaft zu kapitalisieren.

39
Der Ertrag bestimmt sich nach der Gesamtheit der von den Mietern geleisteten Entschädigungen. Ein allfälliger Mietwert der vom Eigentümer und von zu seinem Haushalt gehörenden Personen selbst genutzten Räume ist, ohne Berücksichtigung eines eventuellen Einschlags gemäss Ziffer 67, zum Mietertrag hinzuzuzählen. Wurden Mieter vertraglich zur Übernahme von üblicherweise vom Eigentümer zu tragenden Unterhaltskosten und Abgaben verpflichtet, so ist der Wert dieser Leistungen zum vereinbarten Mietzins hinzuzuzählen. Ausser Betracht fallen Vergütungen der Mieter für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung.

40
Bei nicht-, nur teilweise vermieteten Objekten oder bei offenkundig zu Vorzugsbedingungen vermieteten Objekten ist der erzielbare Ertrag in die Berechnung einzubeziehen.

41
Der Kapitalisierungssatz wurde durch Sachverständige, die von der Finanzdirektion beauftragt wurden, ermittelt. Er setzt sich aus dem Basiszinssatz und einem Zuschlag zusammen:

– Der Basiszinssatz berücksichtigt die aktuelle Zinssituation und die Zinserwartungen der Zukunft. Er beträgt 4,75%.

– Der Zuschlag zur Deckung der Verwaltungs- und Betriebskosten und zur Bildung angemessener Rücklagen für den Unterhalt der Bauten beträgt 2,3%.

42
Der Kapitalisierungssatz beträgt somit für alle Mehrfamilienhäuser 7,05%.

Ertragswert von Geschäftshäusern

43
Zur Ermittlung des Ertragswertes ist der Ertrag der Liegenschaft zu kapitalisieren. Es gilt der Kapitalisierungssatz für Mehrfamilienhäuser (Ziffern 41 und 42).

44
Ziffern 39 und 40 gelten sinngemäss.


VI. Industrielle oder gewerbliche Liegenschaften

1. Allgemeine Grundsätze

45
Als industriell oder gewerblich gelten unter Einschluss von Lagerhäusern diejenigen Liegenschaften, welche ausschliesslich einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen und deren Wert durch diese Benutzungsart bestimmt wird.

46
Der Verkehrswert von industriellen oder gewerblichen Bauten ist nach folgender Formel zu berechnen:

Landwert + Zeitbauwert

47
Gehört Industriegelände (Lagerplätze, Werkplätze, Werkhöfe) zu industriellen Anlagen, so ist es zusammen mit diesen zu bewerten.

48
Als Landreserve dienendes, unüberbautes Industriegelände ist nach den für landwirtschaftliches Land geltenden Grundsätzen zu bewerten, wenn es land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird.


2. Landwert

49
Bei der Bewertung von mit industriellen oder gewerblichen Bauten überbautem Land ist auszugehen von:

– der Bauland-Kategorie (Bauland für industrielle oder gewerbliche Bauten) gemäss Ziffer 15,

– den steuerlich massgebenden Werten, wie sie für entsprechendes unüberbautes Land gelten, wobei dem Umstand der Überbauung durch einen Einschlag von 10% Rechnung zu tragen ist.

50
Die Zuordnung zur Bauland-Kategorie gemäss Ziffer 15 erfolgt auf Grund der Art der Baute, und nicht wie bei unüberbautem Land nach Massgabe der Zonenordnung.

3. Zeitbauwert

51
Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Altersentwertung.

52
Der Neubauwert ist auf 800% des von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich festgelegten Basiswertes festzusetzen.

53
Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 1999. Sie beträgt bei:

normaler Abnützung: 2% pro Jahr bis zum Restwert von 30%,

besonders
starker Abnützung: 3% pro Jahr bis zum Restwert von 0%.

54
Der Ansatz für besonders starke Abnützung ist in erster Linie Betrieben der chemischen Industrie und der Schwerindustrie zu gewähren.

55
Als Erstellungsjahr des Gebäudes ist in der Regel das Erstellungsjahr gemäss Gebäudeversicherungsschätzung massgebend. Bei späterer umfassender Totalrenovation ist für die Berechnung der Altersentwertung der Zeitpunkt dieser Investitionen als Erstellungsjahr massgebend.

4. Neu hinzugekommene Gebäudeteile

56
Als Grundlage für die Berechnung des massgebenden Bauwertes von neu hinzugekommenen Gebäudeteilen (Anbauten, Aufbauten usw.) dient die Erhöhung des von der Gebäudeversicherung geschätzten Basiswertes. Dem geringeren Alter solcher Gebäudeteile wird durch Anwendung der entsprechenden prozentualen Altersentwertung Rechnung getragen.

5. Bürohäuser und Personalwohnungen

57
Bürohäuser und Personalwohnhäuser, welche im Fabrikareal liegen, werden zusammen mit den Fabrikgebäuden nach den für diese geltenden Regeln bewertet. Bilden sie räumlich mit dem Fabrikareal keine Einheit, so findet eine getrennte Bewertung nach den für Geschäftshäuser geltenden Grundsätzen statt (Ziffer 36 ff.).

6. Besondere Verhältnisse

58
Ziffer 35 gilt sinngemäss.


B. Eigenmietwerte

I. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum

59
Die Eigenmietwerte von durch den Pflichtigen und von zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum betragen:

für Einfamilienhäuser: 4% des Land- und Zeitbauwertes,

für Stockwerkeigentum: 5,5% des Land- und Zeitbauwertanteils.

60
Übersteigt der Basiswert bzw. Basiswertanteil

– bei Einfamilienhäusern Fr. 90 000,

– bei Stockwerkeigentum Fr. 60 000,

so ist bei der Ermittlung des Eigenmietwertes der diese Beträge übersteigende Teil bei der Berechnung nur mit 1% zu berücksichtigen. Bei dieser Berechnung des Eigenmietwertes kann der Zeitbauwert nicht gleichzeitig noch nach Ziffer 35 korrigiert werden.

61
Auf Verlangen des Steuerpflichtigen werden bei der Berechnung des Eigenmietwertes, vorbehältlich des entsprechenden Nachweises, auch folgende Korrekturen vorgenommen:

– beim Landwert, soweit sich dieser auch bei einer Vermietung nicht in einem entsprechenden Mietzins niederschlagen würde und diesem Umstand nicht schon durch Anwendung der Ziffern 18, 19, 26–29 oder 35 Rechnung getragen wurde,

– beim Zeitbauwert, wenn dieser wesentlich durch Elemente erhöht wird, die sich auch bei einer Vermietung nicht in einem entsprechenden Mietzins niederschlagen würden, und diesem Umstand nicht schon durch Anwendung der Ziffern 35 oder 60 Rechnung getragen wurde.

62
Darüber hinaus kann auf dem Eigenmietwert ein angemessener Einschlag gewährt werden, wenn der Eigentümer eines Einfamilienhauses oder Stockwerkeigentums wegen Verminderung des Wohnbedürfnisses seiner Familie (wie Wegzug der Kinder) nur noch einen Teil seines Wohneigentums nutzt.

II. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ohne Stockwerkeigentum

63
Die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Wohnungen sind durch Vergleich mit für gleiche oder ähnliche Objekte bezahlten Mieten zu ermitteln.

64
Zum Vergleich sind in erster Linie die von Dritten für Wohnungen im gleichen Haus im Bemessungsjahr bezahlten Mieten heranzuziehen.

65
Unterschieden bezüglich Wohnungsgrösse und Lage innerhalb des Gebäudes sowie im Ausbau- und Komfortstand ist bei der Schätzung angemessen Rechnung zu tragen. Besondere Einrichtungen und Anlagen und Stockwerkunterschiede sind nach den örtlichen Verhältnissen zu bewerten.

66
Von den so ermittelten Ausgangswerten wird ein Einschlag von 30% abgezogen. Dieser Einschlag wird zwecks durchschnittlich gleichmässiger Bemessung der Eigenmietwerte selbstgenutzter Liegenschaften und Wohnungen gewährt; gleichzeitig wird damit Unterschieden zu den Vergleichsobjekten Rechnung getragen.

67
Ziffer 62 ist sinngemäss auch bei der Festsetzung der Mietwerte von Wohnungen anwendbar.


III. Wohnungen in Geschäftshäusern

68
Für die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Wohnungen in Geschäftshäusern gelten die Ziffern 63 ff. sinngemäss.


IV. Geschäftsräume

69
Der bei eigener Nutzung von Geschäftsräumen im eigenen Einfamilienhaus, Stockwerkeigentum oder Mehrfamilienhaus im Berechnungsjahr anzurechnende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen, den der Pflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten würde.

70
Die zur Berechnung des Verkehrswertes heranzuziehenden Bruttomietwerte sind durch Vergleich mit den Mieterträgen gleichartiger Räume zu ermitteln. Dabei sind die bestehenden Erfahrungszahlen zu berücksichtigen.

71
Üblich sind folgende Ansätze:

Branche durchschnittlicher Mietwert
in Prozenten des Umsatzes

Bäckereien 4–5

Metzgereien 3

Lebensmittel-Detailhandel 2–3

Drogerien, Apotheken 3–4

Gastgewerbe mit Alkoholausschank 8–10

Gastgewerbe ohne Alkoholausschank 9–12

72
Für Räume, welche übungsgemäss nach einem Einheitssatz pro Quadratmeter Nutzfläche (ohne Treppenhäuser und WC) vermietet werden, bestimmen sich die Mietwerte entsprechend.


V. Andere Liegenschaften und Räume

73
Der bei eigener Nutzung von anderen Liegenschaften und Räumen wie ehemaligen, nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Scheunen, freistehenden Garagen, Sport- und Reithallen und dergleichen anzurechnende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen, den der Pflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten würde.

74
Die Mietwerte solcher Liegenschaften und Räume sind unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu schätzen.

C. Liegenschaften im Baurecht

I. Baurechtsnehmer

1. Vermögenssteuerwert

75
Ist das Baurechtsgrundstück mit einem Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken bzw. mit einer industriellen oder gewerblichen Baute überbaut, so bildet der gemäss Ziffer 30 ff. bzw. Ziffer 51 ff. ermittelte Zeitbauwert den Vermögenssteuerwert.

76
Ist das Baurechtsgrundstück mit einem Mehrfamilien- oder Geschäftshaus überbaut, so bildet die Differenz zwischen kapitalisiertem Ertragswert (Ziffern 38 ff. und 43 f.) und kapitalisierten Baurechtszinsen den Vermögenssteuerwert. Der Baurechtszins ist in Anwendung des Basiszinssatzes gemäss Ziffer 41 zu kapitalisieren.

2. Eigenmietwert

77
Die Eigenmietwerte von Gebäuden, die vom Baurechtsnehmer und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzt werden, werden gemäss Ziffern 59 ff. ermittelt.


II. Baurechtsgeber

78
Für den Baurechtsgeber bilden die kapitalisierten Baurechtszinsen den Vermögenssteuerwert. Der Baurechtszins ist in Anwendung des Basiszinssatzes gemäss Ziffer 41 zu kapitalisieren.


D. Individuelle Schätzung des Verkehrswertes und des Eigenmietwertes von Liegenschaften

I. Vermögenssteuerwert

79
Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Vermögenssteuerwert, der über 100% des Verkehrswertes oder unter 70% desselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwertes vorzunehmen.

80
Bei der individuellen Schätzung des Verkehrswertes kann insbesondere auf folgende Grundlagen abgestellt werden:

– auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft,

– auf den zeitnahen Anlagewert der Liegenschaft,

– auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten.

81
Zur Ermittlung des Verkehrswertes kann ein amtliches Gutachten angeordnet werden.

82
Wird der Verkehrswert auf Grund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist der Vermögenssteuerwert

– auf 70% des ermittelten Verkehrswertes festzusetzen, wenn der Formelwert weniger als 70% des Verkehrswertes beträgt,

– auf 100% des ermittelten Verkehrswertes festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 100% des Verkehrswertes beträgt.


II. Eigenmietwert

83
Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Eigenmietwert, der über 90% der Marktmiete oder unter 60% derselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Eigenmietwertes vorzunehmen.

84
Bei der individuellen Schätzung des Eigenmietwertes kann insbesondere auf folgende Grundlagen abgestellt werden:

– auf für vergleichbare Objekte an ähnlicher Lage bezahlte Mietpreise,

– auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten über die erzielbare Marktmiete.

85
Zur Ermittlung des Mietwertes kann ein amtliches Gutachten angeordnet werden.

86
Wird der Eigenmietwert auf Grund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist er

– auf 60% des Marktmietwertes festzulegen, wenn der Formelwert weniger als 60% des Marktmietwertes beträgt,

– auf 90% des Marktmietwertes festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 90% des Marktmietwertes beträgt.

87
Wurde bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum der Vermögenssteuerwert auf Grund einer individuellen Schätzung des Verkehrswertes ermittelt, ist der Eigenmietwert auf Grund des so ermittelten Vermögenssteuerwertes zu bestimmen. Ziffer 59 ist sinngemäss anwendbar.


E. Neufestsetzung von Vermögenssteuerwerten und Eigenmietwerten


I. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (zu Wohnzwecken)
sowie industrielle oder gewerbliche Liegenschaften

1. Allgemeine Neubewertung

88
Die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte sind für die Steuerperiode 1999 allgemein nach dieser Weisung neu festzulegen.

89
Unter Vorbehalt der Ziffern 90–92 bleiben die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte bis zu einer späteren allgemeinen Neubewertung in den nachfolgenden Steuerperioden unverändert.

2. Ausserordentliche Neubewertung einzelner Liegenschaften

90
Eine ausserordentliche Neufestsetzung der Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte von Liegenschaften erfolgt in der laufenden Steuerperiode:

– für neu erstellte Liegenschaften,

– nach umfassender Totalrenovation von Gebäuden (siehe Ziffer 33),

– nach Abbruch von Gebäuden,

– nach Handänderungen.

91
Massgebend für ausserordentliche Neubewertungen sind die Landwerte gemäss Ziffern 23 und 24 sowie 49 und 50, der neue Basiswert, das Alter des Gebäudes im Zeitpunkt der ausserordentlichen Neubewertung sowie der Jahresertrag der Liegenschaft, ermittelt im Zeitpunkt der ausserordentlichen Neubewertung. Im Übrigen gilt diese Weisung sinngemäss.

92
Bei in Bau begriffenen, zum Verkehrswert zu bewertenden Bauten ist der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft zu ermitteln, indem dem Landwert 60% der investierten Baukosten zugeschlagen werden.


II. Mehrfamilien- und Geschäftshäuser

93
Die Vermögenssteuerwerte von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern sowie die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Wohnungen in Mehrfamilien- und Geschäftshäusern sind ab Steuerperiode 1999 in jeder Steuerperiode nach den Bestimmungen dieser Weisung neu festzulegen.

94
Ziffer 92 gilt sinngemäss.


F. Inkrafttreten

95
Diese Weisung tritt auf 1. Januar 1999 in Kraft und findet Anwendung auf die Einschätzungen ab Steuerperiode 1999.

Anhang